Dynamiczny rozwój sektora odnawialnych źródeł energii w Polsce stawia przed deweloperami i inwestorami bezprecedensowe wyzwania w zakresie pozyskiwania ziemi. Rosnąca konkurencja o grunty prywatne doprowadziła do nasycenia rynku, wzrostu oczekiwań finansowych właścicieli oraz skomplikowanych procesów regulowania stanów prawnych nieruchomości. W tym kontekście coraz większego znaczenia nabiera Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP), zarządzany przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Grunty państwowe, często postrzegane jako trudniej dostępne proceduralnie, w rzeczywistości oferują w skali kraju tysiące działek o parametrach sprzyjających realizacji projektów fotowoltaicznych oraz farm wiatrowych. Wykorzystanie tego potencjału w połączeniu z nowoczesnymi narzędziami do automatycznej analizy GIS otwiera przed deweloperami zupełnie nowe możliwości. Niniejszy artykuł analizuje potencjał gruntów KOWR oraz wskazuje, jak technologia OzeGen.ai pozwala na efektywne odsianie barier inwestycyjnych w tym segmencie.
Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa stanowi zbiór nieruchomości, obejmujący nieruchomości rolne pozostające własnością Skarbu Państwa. Według danych KOWR, stan zasobu wynosi około 1,3 mln ha. Większość – ok. 1 mln ha – jest w aktywnej dzierżawie rolniczej, ale ponad 170 tys. ha pozostaje do rozdysponowania.
Wbrew pozorom zasób nie składa się wyłącznie z produktywnych gruntów ornych. Są tam nieużytki, tereny po dawnych PGR-ach, grunty o niskiej klasie bonitacyjnej. Od 2016 roku preferowaną formą udostępniania jest dzierżawa, nie sprzedaż. Dla projektu PV lub farmy wiatrowej z 20-letnim finansowaniem bankowym długoterminowa umowa z podmiotem państwowym to często lepsza opcja niż umowa z właścicielem prywatnym.
Żeby to zrozumieć, warto zestawić to z realiami rynku prywatnego.
Kwestia prawna. Na gruntach prywatnych badanie due diligence to często kilka tygodni pracy prawników – niedokończone postępowania spadkowe, brak spójności w księgach wieczystych, wielu współwłaścicieli, którzy muszą wyrazić zgodę. Nieruchomości KOWR mają wpisaną własność Skarbu Państwa. Dokumentacja jest uporządkowana. Czas analizy prawnej dramatycznie się skraca.
Kwestia proceduralna. W negocjacjach z prywatnym właścicielem warunki zależą od jego nastroju, sytuacji rodzinnej i doradcy prawnego. KOWR działa na ujednoliconych zasadach – wiadomo, jakie dokumenty są potrzebne (kwestionariusze, prognozy OZE, dokumentacja planistyczna), jaki jest horyzont umowy (standardowo do 29 lat) i jak ustalany jest czynsz (na podstawie oficjalnych rozporządzeń). To przekłada się na przewidywalność OPEX-u przez cały cykl życia projektu.
Kwestia stabilności. Ryzyko, że właściciel prywatny zmieni zdanie z powodów osobistych lub rodzinnych, przy gruntach KOWR po prostu nie istnieje.
Warto jednak zachować realizm. Postępowania KOWR mogą trwać dłużej niż negocjacje z prywatnym właścicielem – zwłaszcza gdy działka wymaga wyłączenia z pierwszeństwa dzierżawy dla rolników lub gdy obszar objęty jest szczególnymi uwarunkowaniami planistycznymi. KOWR to nie skrót do projektu gotowego – to skrót do projektu z czystszą podstawą prawną i bardziej przewidywalnym OPEX-em. Różnica jest istotna.
Kluczowym kryterium przy wyborze lokalizacji pod instalacje OZE jest bonitacja gleby. Zgodnie z aktualnymi interpretacjami legislacyjnymi, grunty, w których co najmniej 70% stanowią nieużytki lub użytki klasy VI, są traktowane jako „przyjazne” dla OZE. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi wykazuje tendencję do ułatwiania dzierżawy takich terenów pod cele energetyczne, traktując to jako formę zagospodarowania obszarów, które nie spełniają norm efektywnej produkcji żywności.
W zasobie KOWR szacuje się ponad 31 tys. ha gruntów klas VI i nieużytków. Grunty klasy VI i nieużytki zazwyczaj nie wymagają procedury odrolnienia, co skraca harmonogram projektu o miesiące.
W teorii KOWR brzmi świetnie. W praktyce problem polega na skali – jak przetrawić tysiące rozproszonych działek i wyłowić z nich te, które mają sens inwestycyjny? Ręcznie to tygodnie pracy. OzeGen automatyzuje ten proces, koncentrując się na trzech krytycznych kryteriach:
I. MPZP i przeznaczenie
Nawet idealna działka pod względem nasłonecznienia i klasy bonitacyjnej jest bezużyteczna, jeśli miejscowy plan wyklucza funkcję OZE albo narzuca restrykcyjne odległości od zabudowy lub obszarów chronionych. System automatycznie weryfikuje przeznaczenie terenu – działki niezgodne z wymaganiami wypadają na tym etapie. Dodatkowo jeśli działka w MPZP ma przeznaczenie inne niż rolne (np. pod OZE), zostaje ona wyłączona z ustawowego pierwszeństwa dzierżawy dla rolników. Otwiera to drogę do przetargów ogólnych, w których deweloperzy OZE mogą startować na równych zasadach.
II. Klasa bonitacyjna
Ręczne sprawdzanie wypisów z rejestru gruntów dla setek nieruchomości to praca na tygodnie. Algorytm w kilka sekund selekcjonuje działki spełniające wymagane kryteria klasyfikacji glebowej, odrzucając automatycznie grunty objęte ochroną.
III. Dystans do GPZ i infrastruktury
Dla rentowności kluczowa jest bliskość punktu przyłączenia (GPZ) lub linii SN/WN. OzeGen nakłada mapę gruntów KOWR na mapę sieci elektroenergetycznej, obliczając dystans. Pozwala to odsiać działki atrakcyjne rolniczo, ale zbyt drogie w przyłączeniu.
Łącznie te trzy filtry redukują pole analizy z kilku tysięcy do kilkudziesięciu rzeczywiście wartych uwagi lokalizacji. W praktyce analiza kilkuset działek – z weryfikacją MPZP, bonitacji i odległości od GPZ – zajmuje analitykowi kilka dni roboczych. OzeGen redukuje ten etap do kilku godzin, co ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy skauting prowadzony jest równolegle w kilku województwach.
Działki KOWR, które przeszły nasze filtry wstępne, prowadzimy jako oferty w marketplace OzeGen. Bez logowania zobaczysz na każdej karcie podstawowe parametry takie jak potencjał OZE, województwo, powierzchnię, co wystarczy, żeby ocenić, czy w bazie jest coś dla Ciebie. Po założeniu konta na platformie odblokowujesz pełną kartę działki: numer i dokładną lokalizację, mapę z geometrią, dane bonitacyjne, dokładny dystans do sieci, status MPZP oraz kompletne wyniki audytu OZE dla danej działki.
Działki dostępne na: marketplace.ozegen.ai
Grunty zarządzane przez KOWR to realna alternatywa dla zatłoczonego rynku prywatnego – z czystą dokumentacją, przewidywalnymi procedurami i zasobem nieużytków, który nie był dotąd systematycznie prześwietlany pod kątem OZE. Barierą była zawsze skala analizy przestrzennej. To nadal prawda – tyle że koszt tej analizy zmienił się na tyle, że przestała być czynnikiem eliminującym ten kanał pozyskiwania gruntów z kalkulacji.
Wprowadzenie automatycznej analizy gruntów państwowych to przełom w planowaniu. Aby wesprzeć deweloperów w testowaniu tego kanału pozyskiwania lokalizacji, przygotowaliśmy ofertę specjalną w ramach launchu Marketplace OzeGen:
Dla zespołów, które chcą sprawdzić ten kanał bez angażowania budżetu na etapie skautingu, pierwsze 1 000 ha analizy – w tym warstwa gruntów KOWR. To wystarczy, żeby przejść pełen proces na konkretnym obszarze zainteresowania i ocenić, czy narzędzie wpisuje się w Wasz workflow.
